对父母和他们的成年子女来说，购房可能是一道数学难题，并可能在餐桌上引发一些困难的讨论。在加拿大，无论您如何算来算去，都很难购买您的第一套房子。

幸运的是，父母也许能伸出援手，通过他们的积蓄或自己的房屋净值，帮助孩子买房。如果没有父母的经济支持，许多人可能无法拥有房屋。

如果您一直在考虑如何在这种情况下帮助您的孩子，那么您可能已经做出了计算。 在2021年3月，加拿大的平均房价超过600,000元，在城市地区则更高 [1]。首次购房者必须为房价首500,000元支付至少5%，再为再为余下部分支付10% ，因此平均首付为35,000元。但在加拿大最大的城市中心，房价更高，市场竞争更激烈，首次购房者面临高达50,000元首付的情况并不少见。

房价飞涨，即使是拥有事业基础和受过良好教育的千禧一代也可能苦于入市无门。 政府机构提供了帮助年轻人进入市场的计划，包括购房者计划 (Home Buyers Plan)，该计划允许注册退休储蓄计划 (RRSP) 持有人从他们的储蓄中借款以支付首付。 然而，不断上涨的房价似乎超过了这些计划的效果。

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几乎 3名中有2名

受访加拿大千禧一代会考虑从城市搬到郊区生活，以拥有满足他们现有需求或未来目标的房屋。

道明春季购房调查

不幸的是，这些计划不会阻止年轻人向父母寻求帮助，道明财富 (TD Wealth) 的税务和遗产规划师 Laima Alberings 如是说。

Alberings 说，生活水平越来越高，帮助孩子进入房屋市场是您为他们提供财务支持的一种方式。可是，父母如何给孩子买房钱可能与他们给多少一样重要。您想选择一种对您合理且不会危及您自己的财务未来的方法。一旦决定为孩子提供资金，这是父母和孩子都必须仔细考虑的决定，父母必须解决一连串的所有权、法律、财务甚至是家庭关系等种种问题。

例如，父母最关心的一个问题是如何保护他们从餐桌上转给孩子的50,000元，确保不会成为离婚协议内财产分配的一部分或被债权人夺去？根据各省的家庭法条例，在婚姻破裂的情况下，家庭住房的产权通常由夫妻瓜分。如果子女处于恋爱关系中，父母在转移资金时可能尽量往好处想，但也要为最坏的结果做好准备。

父母在拿起支票簿之前，可以考虑以下4个选项。

 

 

1. 由父母提供贷款

“贷款” 通常可以很简单，就像在餐桌上琢磨的非正式协议一样，双方可以讨论偿还问题，但没有文书纪录。Alberings 告诫说，即使家庭关系最良好，家庭成员也应该对这些形式的贷款保持警惕，因为如果没有记录作法律依据，无论在厨房里做出什么承诺，都可能不会在法庭上被视为贷款。

拥有记录在案、有担保的贷款，好处是每个人都知道预期会发生什么。这种贷款可以在婚姻破裂或您的孩子有债权人的情况下保护您付出的款项，但也可能会引发一些令人不安的问题，即如果您的孩子拖欠还款该怎么办。

希望借钱给孩子的父母应该咨询律师。贷款合同应包括利率、利息支付时间表和还款日期的详细信息。Alberings 说，贷款应以该物业作为抵押，但是，如果您不是真的期望孩子会还钱，或者故意希望条款含糊不清，那么最好将这笔钱按原意称它为馈赠。

影响千禧一代购房决策的主要因素

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负担能力

78%

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房屋大小

60%

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社区环境

59%

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2. 设有或不设附加条件的馈赠

将金钱转移给孩子的最随便方法是简单的馈赠。父母可以无条件地把资金提供给孩子，但在交接上缺乏法律形式可能会造成麻烦。一旦钱给了孩子，父母就失去了对资金的控制权。 Alberings说，他们不能要求退还款项或突然提出追溯条件。

视乎父母和孩子之间的关系，这可能没问题。 但是，可是如果这笔资金在心中有预设的用途，例如用来购买半独立屋，而不是公寓单位和一次欧洲旅程，那么双方关系可能会受到损害。此外在婚姻破裂的情况下，用于购买房屋的赠款难以受到保护，即使它是一份记录在赠与契约中的正式馈赠。

 

3. 房贷的担保人或联署人

如果孩子的信用记录不佳或没有资金支付首付，父母可以自愿成为房贷的担保人或房产的联署人。有什么不同？ 担保人保证会偿还贷款，而联署人的名字会出现在房产的所有权上，成为共同所有人。

但 Alberings 表示，虽然以这种方式帮助孩子可能会让他们拥有第一套房子，但风险和责任现在由父母分担。 例如，如果孩子拖欠还款，联署人或担保人将被要求支付房贷，并且可能会面临法律诉讼。

但 Alberings 指出一个更实际的问题是父母为孩子购房作出法律承诺后，可能会发现自己的财务负担过重。如果父母将来想进行大笔购买或自己需要贷款，在金融机构眼中可能会被视为具有风险而被拒绝。

千禧一代为了买房而愿意作出的牺牲

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58%

减少外出就餐

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56%

减少购物次数

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50%

减少购物次数

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4. 设立全权信托

父母若有能力拥有额外的房产，其次是如果担心房子可能会因为孩子的债权人或婚姻破裂而面临风险，这可能是一个很有帮助的方案。以信托购买房屋的好处是受托人 (父母) 可以完全控制该房子，并且在他们想要之前不必将它转让给受益人 (成年子女)。如果信托设立得当，父母可以决定哪些受益人可以使用该房产或最终将它转让给哪个受益人。 Alberings 表示，虽然与由父母个人拥有该房产的情况相比，使用信托会带来税务上的好处，但此方案可能成本高昂，而且并不适合所有人。此外，它不会像传统房贷那样提高孩子的信用度，而且如果以信托方式持有房子，期间主要居所的增值将不获免税待遇。全权信托可能不会让您的孩子获得第一次房贷，但确实可以让孩子拥有一套房子。
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27%
千禧一代愿意花更多时间通勤以换取在郊区的梦想家园。

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45%
千禧一代认为接近工作地点是购房的重要因素。

道明春季购房调查

作出承诺前应仔细考虑

Alberings 说，归根结底，父母在财务上帮助孩子是自然而然的关心和支持，但送赠大笔金钱所涉及的风险总该是要停下来细心想想。父母还应该考虑如何平衡孩子间的愿望和梦想。他们能负担得起两个孩子的房贷吗？他们如何权衡一个孩子的首付与另一个孩子创业所需的资金？

Alberings 提醒人们，在许多地区，住房的负担能力在短时间内发生了突变。曾经一度许多全职工作的人都有能力购买房产。现在许多住房市场的情况是每个人 (包括父母和有意购房的孩子) 都必须调整他们的期望，判断什么是负担得起和有可能的选择，而不是一栋典型围着白色篱笆的梦想房子。在当前的房地产市场，人生的第一套好房子可能需要很长通勤时间，或者只是一个新公寓开发项目中的一个较小的单元。帮助孩子买房会带来财务和法律风险，无论父母及孩子有多善意，每个人都必须意识到这一点。财务策划顾问可以帮助确定财务上的优先事项，并估计可以负担的房价以及在父母帮助下的最佳做法。

关于民调：由道明银行集团 (TD Bank Group) 委托进行的道明春季购房调查 (TD Spring Homebuying Survey)，于2019年2月22日至3月4日在全国各地进行，包括761名25至34岁的千禧一代。

DON SUTTON
MONEYTALK LIFE