對父母和他們的成年子女來說，置業可能是一個很難的數學題，並且可以引起餐桌上的一些困難討論。在加拿大，無論您如何算來算去，都很難購買第一間房屋。

幸好父母也許能伸出援手，利用積蓄或自己的房屋淨值，幫助孩子置業。對於許多人來說，如果沒有父母給予財務支持，當業主可能是遙不可及的願望。

如果您一直在考慮如何幫助處於這種境況的孩子，那麼您大概已經作出有關的計算。在2021年3月，加拿大的平均樓價為$600,000，城市地區的樓價較高 [1]。首次置業者必須為屋價的首$500,000支付至少5%，再為餘下部分支付10%，因此平均最低首期付款為$35,000。然而，在加拿大最大的城市中心，樓價更高，市場競爭更激烈，首次置業者面臨高達$50,000首期付款的情況並不罕見。

樓價高企，即使是擁有事業基礎和高學歷的千禧一代，也可能發現入市無望。政府機構提供幫助年輕人進入市場的計劃，包括購房者計劃 (Home Buyers Plan)，允許註冊退休儲蓄計劃 (RRSP) 持有人從計劃中提款來支付首期。然而，不斷上漲的房價似乎超過了這些計劃的效果。

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幾乎
3名中有2名

受訪加拿大千禧一代願意考慮從城市搬遷到郊區生活，以便擁有一所迎合現有需求或未來目標的房屋。

道明春季購房調查

不幸的是，這些計劃不會阻止年輕人向父母求助，道明財富 (TD Wealth) 的稅務和遺產規劃師Laima Alberings如是說。

Alberings指出，生活水平越來越高，幫助孩子進入房屋市場是您為他們提供財務支持的一種方式。可是，父母如何資助孩子置業，可能與出資多少同樣重要。您想選擇一種對您合理，而又不會危及自己的財務未來的方法。一旦決定為孩子提供資金，這是父母和孩子都必須三思的決定，父母就必須解決一連串的所有權、法律、財務甚至是家庭關係等種種問題。

例如，父母最關心的一個問題是，怎樣保護他們從餐桌上轉給孩子的$50,000，確保不會成為離婚協議內財產分配的一部分或被債權人奪去？根據各省的家庭法條例，在婚姻破裂的情況下，家庭住房的產權通常由夫妻瓜分。如果子女處於戀愛關係中，父母在轉移資金時可能盡量往好處想，但也要為最壞的結果作好準備。

父母在拿起支票簿之前，可考慮以下4個方案。

 

1. 由父母提供貸款

「貸款」通常可以很簡單，就像在餐桌上琢磨的非正式協議，雙方可以討論償還問題，但沒有文書紀錄。Alberings告誡說，即使家庭關係良好，家庭成員也應該對這些形式的貸款保持警惕，因為如果沒有紀錄作法律依據，無論在廚房裡作出的承諾是甚麼，都可能不會在法庭上被視為貸款。

擁有記錄在案、有擔保的貸款，好處是每個人都知道有甚麼預期。這種貸款在婚姻破裂或您孩子有債權人的情況下，可以令您付出的款項得到保護，但也可能會引起一些令人不安的問題：在孩子拖欠還款時該怎麼辦。

希望借錢給孩子的父母應該諮詢律師。貸款合同應包括利率、利息支付時間表和還款日期的詳情。Alberings 說，貸款應以該物業作為抵押，但如果您不是真的期望孩子會還款，或者故意想令條款含糊不清，那麼最好將這筆款項按原意稱為饋贈。

影響千禧一代置業決定的主要因素

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負擔能力

78%

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房屋大小

60%

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社區環境

59%

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2. 設有或不設附加條件的饋贈

將金錢轉移給孩子的最隨便方法是簡單的饋贈。父母可以無條件地把資金提供給孩子，但在交接上缺乏法律形式可能會造成麻煩。金錢一旦給了孩子，父母就失去對它的控制權。Alberings說，他們不能要求退還款項或突然提出追溯條件。

視乎父母和孩子之間的關係，此方案也許不錯。可是如果這筆資金在心中有預設的用途，例如用來購買半獨立屋，而非共管柏文單位和一次歐洲旅程，那麼雙方關係可能會受損。此外在婚姻破裂的情況下，用於購買房屋的贈款難以受到保護，即使這是記錄在送贈契約中的正式饋贈。
 
 

3.  房屋貸款的擔保人或聯署人

如果孩子有不良的信貸紀錄，或者沒有資金來支付首期，父母可以自願成為房屋貸款的擔保人或該物業的聯署人。有何分別？擔保人保證會償還貸款，而聯署人的姓名會出現於物業的業權上，成為共同業主。

但 Alberings 表示，雖然父母以這種方式幫助孩子，可讓他們擁有第一間房子，但是要分擔風險和責任。例如孩子拖欠還款，則聯署人或擔保人將被要求還款，並且可能會面臨法律訴訟。

但 Alberings 指出一個更實際的問題是父母為孩子置業作出法律承諾後，或會發現自己的財務負擔過重。父母將來若想作出大額購買，或者他們自己需要申請貸款，在金融機構眼中可能會被視為具有風險而遭拒絕。

千禧一代為了置業而願意作出的犧牲

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58%

減少外出進餐

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56%

減少購物次數

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50%

減少娛樂支出

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4. 設立全權信託

父母若有能力擁有額外的物業，其次是如果擔心房屋可能會因為孩子的債權人或婚姻破裂而面臨風險，這可能是一個很有幫助的方案。以信託購買房屋的好處是受託人 (父母) 可以完全控制該物業，並且不必將它轉讓給受益人 (成年子女)，直到他們想這樣做。如果信託設立得當，父母可以決定哪些受益人可以使用該物業，或者最終將它轉讓給哪個受益人。

Alberings 表示，雖然與由父母個人擁有該物業的情況相比，使用信託會帶來稅務上的好處，但此方案可能成本高昂，而且並非適合所有人。此外，它不會像傳統房屋貸款那樣提高孩子的信用度，而且當該物業以信託方式持有，期間主要居所的增值將不獲免稅待遇。全權信託未必讓您的孩子獲得首次房屋貸款，但確實可以讓孩子置業。

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27%
千禧一代願意花更多交通時間以換取住在郊區的夢想房子。

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45%
千禧一代認為接近工作地點是置業的重要購買因素。

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作出承諾前應仔細考慮

Alberings 說，歸根結柢，父母在財務上幫助孩子是自然而然的關心和支持，但送贈大筆金錢所涉及的風險總該是要停下來細心想想。父母亦應考慮如何平衡孩子間的願望和夢想。他們能否為兩名孩子的房屋貸款都提供幫助？他們如何權衡一個孩子的首期與另一個孩子創業所需的資金？ Alberings 提醒人們，在許多地區，房屋負擔能力於短時間內發生突變。曾經一度很多全職工作者都有能力購買物業。現在許多房屋市場的情況是每個人 (包括父母和要置業的孩子) 都必須調整他們的期望，判斷甚麼是負擔得起和有可能的選擇，而不是一棟典型圍著白籬笆的夢想房屋。在目前的樓市，人生的第一間好房子可能需要很長的上下班交通時間，或者只是嶄新的共管柏文發展計劃中一個較小的單位。幫助孩子置業涉及財務和法律上的風險，無論父母及孩子有多善意，每個人都必須注意風險。財務策劃顧問可以幫助確定財務上的優先事項，並估計可以負擔的房屋價格以及在父母幫助下的最佳做法。 關於民意調查：由道明銀行集團 (TD Bank Group) 委託進行的道明春季購房調查 (TD Spring Homebuying Survey)，於2019年2月22日至3月4日在全國各地進行，包括761名25至34歲的千禧一代。

DON SUTTON
MONEYTALK LIFE